TSKB Gayrimenkul Deðerleme Genel Müdürü Iþýl Dinçer, kentsel dönüþümden ekonomik konutlara, Konut kredilerine kadar merak edilenleri deðerlendirdi.

Þehir merkezlerindeki konutlarýn her zaman tercih edildiðini ve bunun fiyatlara yansýdýðýný iþaret eden TSKB Gayrimenkul Deðerleme Genel Müdürü Iþýl Dinçer, "Özellikle Kentsel Dönüþüm yasasýnýn çýkmasý ve önümüzdeki dönemde siyasi çevrelerin de bu alanda ciddi yol haritalarýnýn olduðu düþünüldüðünde, merkezlerde daha çok yeni proje ile karþýlaþacaðýz. Mevcut konutlarýn Dönüþümünü tanýk olacaðýz" dedi. Dinçer, þehrin merkezi lokasyonlarýndaki yeni projelerde gerek fiyat avantajý, gerekse hýzlý el deðiþtirme ve Kiralama potansiyeli taþýyan küçük Konut tiplerinin daha avantajlý olacaðýný vurguladý.

1+0 ,1+1 ve 2+1 seçenekli konut projelerinin ilgi gördüðünü ifade eden Dinçer, "Türkiye´deki Gayrimenkul tercihleri incelendiðinde özellikle konum, fiyatta en net belirleyici faktör olarak karþýmýza çýkýyor. Þehrin tercih edilmeyen ya da merkeze uzak bir bölgelerinde lüks proje yapýlsa dahi, fiyatta belirli bir aralýðýn üzerine çýkmak mümkün olamýyor. Lüks standartlar doðru konum ile birlikte fiyatý etkiliyor. Her zaman bir projenin baþarýsý için en önemli kriter doðru fiyatlama oluyor" diye konuþtu.

Aldýðýnýz daire brüt mü, net mi?
Dinçer, satýn alýnacak dairenin net metrekaresi ile brüt metrekaresinin ne olduðunu ve bu metrekareler içerisine nelerin dahil olduðunu detaylý þekilde incelenmesi gerektiðinin altýný çizdi. Dairenin toplam satýþ fiyatýndan çok birim metrekare baþýna fiyatýnýn tespit edilerek benzer projelerle karþýlaþtýrýlmasý gerektiðini söyleyen Dinçer, "Örneðin farklý iki projedeki brüt metrekare tanýmlarý içine; birinde sadece ortak hacimler dahil iken diðerinde otopark ve sýðýnaklar da dahil edilmiþ olabiliyor" dedi.

Konut satýn alýrken yalnýzca konutun iç mekaný deðil, konutun içerisinde bulunduðu site ya da binadaki sosyal imkanlar da araþtýrýlmasý gerektiðini anlatan Dinçer, "Birim satýþ fiyatýný diðer projelerle karþýlaþtýrýrken projenin saðladýðý sosyal imkanlarýn fiyata katkýsý deðerlendirilmelidir" dedi.

Tapu devir iþlemlerine dikkat
Son yýllarda satýn alýnan konutlar için uygulanan farklý Tapu devir iþlemleri bulunduðuna da iþaret eden Dinçer "Maket üzerinden alýnan dairelerde, baþlangýçta ‘Satýþ protokolü´ yapýlmakta; Ýnþaataþamasýnda ‘Kat irtifaký tapusu´, Ýnþaat tamamlandýðýnda ise ‘Kat mülkiyeti tapusu´ verilerek gerçek anlamda tapu devri yapýlmaktadýr. Bir konutu satýn alýnmadan önce; satýn aldýðýnýz takdirde size verilecek olan ‘Satýþ protokolü´nde yer alan maddelerin detaylýca incelenmesi; bilinçli bir tercih yapýlmasý açýsýndan büyük önem taþýmaktadýr" deðerlendirmesinde bulundu.

KDV Oranlarý
Türkiye´de yasal olarak net alanlar ve konutlarda toplam satýþ bedellerinin KDV dahil ya da KDV hariç olup olmadýðý mutlaka kontrol edilmelidir. "Amme Alacaklarýnýn Tahsil Usulü Hakkýnda Kanun ile Bazý Kanunlarda Deðiþiklik Yapýlmasýna Dair Kanun" kabul edilmesiyle birlikte konut teslimlerinde þimdiye kadar uygulanan 150 metrekare ve üstüne yüzde 18, 150 metrekare altýna yüzde 1 KDV oranlarý, inþaatýn yapýldýðý Arsa veya konutun vergi deðeri esas alýnarak farklýlaþtýrýlýyor. Gayrimenkul satýþlarýnda öteden beri eleþtiri konusu olan konutlardaki KDV uygulamasý, yeniden düzenleniyor.

Buna göre; konut dýþýndaki gayrimenkullerin satýþý yüzde 18 KDV uygulamasý aynen devam edecek. Konut satýþlarýnda KDV oraný, binanýn Arsa deðeri dahil toplam deðeri esas alýnarak, Bakanlar Kurulu´nca yeniden belirlenebilecek. Belli bir deðeri aþan konuta, metrekaresine bakýlmaksýzýn daha yüksek KDV oraný uygulanabilecek. Bakanlar Kurulu, bulunduðu semtlere göre konutlara yüzde 1, yüzde 8 veya yüzde 18 KDV uygulayabilecek. Buna göre Ýstanbul´un lüks bir semtindeki 150 metrekarelik evin KDV oraný ile Anadolu´daki 150 metrekarelik evin KDV oraný ayný yani yüzde 1 olmayacak. Bununla birlikte konut satýn alanlar daha yüksek ödeme yapacaðý için ikinci el veya daha niteliksiz, kayýtdýþýndaki konut üretimlerine yöneleceklerdir.

Site Aidatlarý
Bir projede konut satýn alýrken yalnýzca konutun iç mekaný deðil, konutun içerisinde bulunduðu site ya da binadaki sosyal imkanlarýn da araþtýrýlmasý gerektiðini söyleyen Dinçer, "Günümüzdeki konut projelerinin birçoðunda proje içerisinde açýk ya da kapalý yüzme havuzu, spor salonu, çocuk oyun alaný, tenis kortu, basketbol sahasý vb. sosyal imkanlar bulunmaktadýr. Bu fonksiyonlarýn hangilerinin ücretsiz hangilerinin ise üyelik aidatý ile kullanýlabileceði satýþ aþamasýnda net olarak irdelenmelidir. Saðlanan sosyal imkanlarýn bir diðer boyutu da site aidatlarýdýr. Benzer imkanlarý en düþük aidatla saðlamak þüphesiz en akýllýca yatýrýmýdýr" dedi.

Ön araþtýrma iyi yapýlmalý
Iþýl Dinçer "Konut satýn alýrken, konutun kat planý incelenmeli, yatak odalarý ile mutfak, salon ve tuvaletlerin konut içerisindeki daðýlýmlarýnýn yaþam tarzýna uygun olup olmadýðý sorgulanmalý. Henüz inþaatý baþlamamýþ bir projeden daire satýn alýnýyorsa, dairenin manzarasýnýn nasýl olacaðý, konutun hangi yöne bakacaðý, hangi saatlerde güneþ alacaðý, hangi rüzgarý alacaðý, mutfakta penceresi olup olmadýðý ve balkonu bulunup bulunmadýðý detaylý biçimde incelenerek karar verilmelidir" dedi.

Konut alýmýnda çeþitli ödeme seçenekleri bulunduðuna iþaret eden Dinçer, bu alternatiflerden birini seçmeden önce, konut satýn alacak olan kiþinin konutun kendisine faiziyle birlikte toplamda ne kadar mal olacaðý sorgulanmasý ve birim satýþ deðerinin metrekare baþýna kaç lira olduðuna bakmasý gerektiðini belirtti. Dinçer þunlarý kaydetti:

"Satýn alýnacak olan konutla ilgili en önemli özelliklerden biri, hiç kuþkusuz ki konumu, ulaþým baðlantýlarý, bölgenin prestijli ve geliþme potansiyeli olup olmadýðýdýr. Fakat genellikle konut satýn alan kiþiler, bölgenin mevcut durumunu incelemelerine raðmen, gelecekte bölgede nasýl bir geliþim öngörüldüðünü incelemezler.

Konuta Alýrken Dikkat Edilmesi Gereken Diðer Konular:

Büyük inþaat þirketlerine komþu olmak: Büyük Ýnþaat Þirketleri, prestijli projeleri hayata geçirme olasýlýklarý yüksek olduðundan bu firmalarýn arsa satýn aldýðý bölgelerde Ev Fiyatlarý da prim yapmaktadýr.

Planlý Kentleþme olan bölgeleri tercih etmek: Planlý kentleþmenin yapýldýðý bölgelerde, kaliteli ve üst gelir gruplarýna hitap eden projeler gerçekleþtirilebilmektedir. Bu projeler bölgenin bilinir ve tanýnýr olmasýný kolaylaþtýrýr. Bu nedenle planlý kentleþen bölgelerde Ev Fiyatlarý daha çabuk yükselmektedir. Ayrýca bu bölgelerde evlerin satýþý daha kolaydýr.

Gelir seviyesi yüksek kesime komþu olmak: Potansiyel olarak üst gelir grubunun tercih edebileceði bölgelerde ev satýn alýndýðýnda, çevrenin geliþimine baðlý olarak ileride bu durumun ev deðerlerinin yükseliþine etkide bulunacaðý gözlenmektedir.

Hýzla büyüyen kentlerden ev alýnmasý: Türkiye´deki ortalamasýndan daha hýzlý büyüyen kentlerde doðal sonuç olarak ev fiyatlarý da yükselir.

Ulaþým projeleri deðeri arttýrýr: Bir bölgedeki Emlak fiyatlarýnýn yükselmesi o bölgeye yapýlacak yol ve ulaþým projeleri ile doðru orantýlýdýr. Ulaþým yatýrýmlarýnýn aðýrlýk kazanacaðý bölgelerde ev fiyatlarý yükseliþ eðilimindedir.

Ana caddeler tercih edilmeli: Ýmara yeni açýlan bölgelerde ana cadde üzerindeki konutlarýn fiyatý, arkalardakilere göre daha kýsa sürede ve daha hýzlý artacaktýr. Böyle bir bölgede konut alýnýyorsa mutlaka ana yol üzerindekiler tercih edilmelidir.

Resmi kurumlara yakýn olmak: Eðer geliþmekte olan bir bölgede ev alýnacaksa, Ýmar planý detaylý olarak incelenmelidir. Hastane, okul, belediye, Kaymakamlýk, valilik gibi resmi dairelerin yakýnýnda olan evler tercih edilmeli.

Evin cephesi geniþ olmalý: Bir evin, ana caddeye olan cephesinin geniþliði gelecekte deðerinin daha da artmasýný kolaylaþtýrýr.

Çevresindeki yollarýn önemi: Bir evin etrafý yollarla çevreleniyorsa bu evin deðeri de haliyle artmaktadýr.

Sanayi tesislerine dikkat edilmeli: Özellikle satýn alýnacak evlerin endüstri tesislerine yakýn olmamasýna özen göstermek gerekmektedir. Çünkü sanayi kuruluþlarýnýn kötü etkileri, çevreyi tercih edilebilirlik konusunda olumsuz etkilemektedir.