Kentsel dönüþüm kredisinden yararlanabilmek için öncelikle binanýn kentsel dönüþüm kapsamýna girmiþ olmasý lazým. Müteahhit seçimi yapýldýktan sonra kentsel dönüþüm kredisi veren anlaþmalý bankalara baþvuru yapýlmalý. Bir daire için en fazla 100 bin lira, eðer baþvuru yapan kiþinin dört ya da beþten fazla dairesi var ise toplamýna en fazla 500 bin lira kadar kentsel dönüþüm kredisi alabiliyorsunuz.

 

Bankadan alýnan kredi blokeli olarak seçilen müteahhitin hesabýna geçiyor. Hesap blokeli olduðundan müteahhit paranýn hepsini kullanamýyor. Ýnþaatýn safhalarýna göre müteahhit, yaptýðý imalatý sunup kontrol yapýlmasýný talep ediyor. Banka, inþaatý kontrol eden yapý denetimden belgeleri alýyor ve inþaat yerinde inceleme yapýyor. O zamana kadar yapýlan iþin tutarý ne kadarsa banka, müteahhite o kadar para veriyor. Yani inþaat devam ederken müteahhit eðer iþten ayrýlýrsa ya da siz yapýlan imalatý beðenmeyip durdurduðunuzda inþaatý tamamlayacaðýnýz para zaten blokeli olarak banka hesabýnda bulunuyor. Yani para koruma altýnda tutuluyor.

 

Bu sürecin içinde bakanlýk yok. Yani bakanlýk sadece onay veriyor. Sonrasýnda seçtiðiniz müteahhit ve bankadan kullandýðýnýz krediyle binanýzý yeniden yaptýrabiliyorsunuz.

 

Not: Kentsel dönüþüm kredisi kullananlar kira yardýmý alamýyor.

 

Kentsel dönüþümün vatandaþlarýn talebiyle gerçekleþeceði için devletin bu konuyla ilgili saðladýðý bazý avantajlar var.

 

Bilindiði gibi yeni inþaatlarda tutarý fazla olan belediye harçlarý var. Kentsel dönüþümle birlikte bunlarýn tamamýndan muafiyet söz konusu.

 

Bunun dýþýnda kat karþýlýðý sözleþme ve inþaat yapým sözleþmeleri noterden yapýlýyor, noter masraflarýnýn tamamýndan muafiyet var. Bina bittikten sonra satýþlarda tapu harçlarýndan muafiyet de kentsel dönüþüm kapsamýnda yer alýyor.

 

Kentsel dönüþümün bir diðer avantajý da daire ve iþ yeri satýþýndaki KDV oraný yüzde 1′dir. Mevcut KDV uygulamasýnda daire satýþýnda dairenin m2 ve özelliklerine göre satýþtaki KDV yüzde 8 yüzde 18′dir. Ekonomik ömrünü tamamlamýþ, eski bir binaya Deprem Risk Raporu alarak Kentsel Dönüþüme kapsamýna girdiðinde yeni dairelerin satýþýndaki KDV yüzde 1 olup daire baþýna yüzde 7 ila yüzde 17 KDV avantajý saðlanmaktadýr.

 

Devletin saðladýðý muafiyetlerin yanýnda her þeyden önce eski ve depreme dayanaksýz binanýzý yenilemiþ oluyorsunuz ve artýk biliyorsunuz ki gelecek bir deprem de ya da afet riskinde can ve mal kaybýna uðramayacaksýnýz.

 

 

Bina riskli ilan edildikten sonra, artýk o arsa üzerinde yok sayýlýyor. Diyelim ki 10 daireli bir bina riskli ilan edildi. O binanýn sahibi olan 10 kiþi artýk arsa sahibi ve o arsanýn ne yapýlacaðýna o kiþiler karar vermeli. Ýstenilirse arsa olarak satýlabilir ya da oraya bir bina yaptýrýlabilir. Eðer bina yaptýrýlmaya karar verilirse bina ortak karar protokolünde binanýn kime, hangi koþullarda ve hangi daðýlýmda yaptýrýlacaðý belirtilmeli. Örneðin, bina yýkýlmadan önce 2. katta 4 numaralý dairede oturuyordunuz. Yeni yapýlan binada da ayný yerde oturabilmeniz için bunu bina ortak karar protokolüne eklemeniz gerekiyor.

 

Bina ortak karar protokolü binadaki kat malikleri tarafýndan arsadaki hisse oranlarý göz önüne alýnarak 2/3 çoðunlukla karara baðlanýr. Bu karar alýndýktan sonra mutlaka bakanlýða onaylatýlmasý lazým. Çünkü bakanlýk söz konusu bina ile ilgili alýnan kararý bilmek istiyor.

 

Bina ortak karar protokolü gelen binaya gelen son yazýdan sonra protokol metni en geç 60 gün içinde bakanlýða verilmeli. Aksi bir durumda bakanlýk kolluk kuvvetleriyle söz konusu binayý yýkýp arsaya dönüþtürecektir.

 

Kanunun ruhuna bakarsak önemli olan riskli binanýn ortadan kaldýrýlmasý. Devlet bunun kararýný vatandaþýn talebine býrakýyor. Ancak kýsýtlý zaman içinde (60 gün) bir karar verilmezse devlet riskli binayý ortadan kaldýrýyor.

 

 

Kentsel dönüþüm kapsamýna giren riskli yapýlar için hazýrlanan ‘bina ortak karar protokolü’ hazýrlanýr. Bu protokolde 2/3 çoðunlukla binanýn nasýl yapýlacaðýna karar verir.

 

2/3 çoðunlukla bina arsa olarak satýlabilir, yeniden bina yapýlabilir, müteahhit seçimi yapýlabilir ve yeniden daðýlýma karar verilebilir. Yani binanýn yeniden yapýmýna kadar bütün kararlar alýnabilir.

 

2/3 çoðunluk bunlara karar verebildiði gibi 1/3 çoðunluk da itiraz edebilir. 1/3 çoðunluk haklarý verilmesine raðmen hala itiraz ederse 2/3 çoðunluk, bakanlýða baþvurup 1/3 çoðunluðun dairelerini kendileri için talep edebilir.

 

Diyelim ki 1/3 çoðunluk iki daire sahibi, lisanslý þirket o iki dairenin gayrimenkul deðerlendirmesini yapýyor. Daha sonra o belirlenen rakam sadece 2/3 çoðunluðun katýldýðý kapalý bir oturumla açýk arttýrmayla satýlýyor. Diyelim ki 2/3 çoðunluktan bir kiþi bir daireyi aldý, kalan diðer daireyi ise kimse almadý. Devlet bu noktada devreye giriyor ve o daireyi tapudaki deðerinden satýn alýyor. Böylece o binanýn hisse oraný yüzde yüze tamamlanmýþ oluyor. En son aþamada binanýn nasýl yenileneceði ile ilgili karar veriliyor.

 

 

6306 sayýlý afet riski altýndaki alanlarýn dönüþtürülmesi hakkýndaki kanunda riskli bina için ‘ekonomik ömrünü tamamlamýþ’ tanýmý bulunuyor. Yani 20 yýl önce yapýlmýþ betonarme binalarda, binalarýn bodrum katýnda rutubet varsa, kolon ve kiriþlerdeki demirlerde pas varsa ya da binanýn herhangi bir katýndaki taþýyýcý sisteminde yani betonarme kolon ve kiriþ perdelerinde ciddi çatlaklar görülüyorsa bina riskli olabilir.

 

Binanýn riskli olup olmadýðýnýn tespiti için mutlaka bakanlýk lisanslý teknik þirketlere baþvuru yapýlýp, teknik inceleme istenmeli. Riskli yapý tescili için binada oturan bir kiþinin baþvuru yapmasý yeterli. Baþvuru üzerine teknik inceleme yapan lisanslý þirket, deprem risk raporu hazýrlýyor. Eðer raporda bina riskli çýkarsa lisanslý þirket, raporu bakanlýða onay için gönderiyor. Bakanlýk onayýndan sonra binada oturan herkese binanýn riskli olduðuna ve bununla ilgili kararýn bir an önce verilmesi gerektiðine dair bir yazý gönderiliyor. Böylece binadaki bütün vatandaþlar bilgilendirilmiþ oluyor.

 

Vatandaþlarýn binanýn risk raporuna itiraz hakký var. Herhangi bir itiraz durumunda bakanlýðýn içinde kurulan itiraz komisyonu hýzlý bir þekilde toplanarak deprem risk raporunun doðru olup olmadýðýyla ilgili bir karar veriyor. Eðer raporun içeriði doðruysa yani söz konusu bina risk altýnda ise binanýn riskli olduðu tescilli olarak tapuya iþleniyor.

 

Ýtiraz Komisyonu itirazýn reddine karar verdiðinde artýk binanýz bakanlýkça riskli bina olarak kesin olarak tescillenir ve tüm kat maliklerine resmi bilgilendirme yazýsý gönderilir. Bu yazýnýn kat maliklere ulaþmasý ile 60 gün içinde binanýzý nasýl yapacaðýnýza, kime yaptýracaðýnýza karar vereceðiniz Bina Ortak Karar Protokolünü hazýrlamanýz ve Bakanlýða bildirmeniz gerekmektedir.

 

 

Kentsel dönüþümde riskli yapýlarýn yýkýlmadan önce yapýlmasý gereken bazý þartlar var. Öncelikle bina ile ilgili deprem risk raporunu lisanslý kuruluþlara yaptýrmak gerekiyor. Çünkü lisansý olmayan kuruluþlara rapor yaptýrýldýðýnda bakanlýk raporu onaylamayacaktýr. Böylece kentsel dönüþümden yararlanmak da söz konusu olamaz.

 

Deprem risk raporu bakanlýkta onaylandýktan sonra riskli yapý þerhi artýk tapuya düþüyor. Bundan sonra vatandaþlara bilgilendirme yazýsý gidiyor ve binadaki herkes binanýn riskli olduðunu biliyor. Bu süreçten sonra yaklaþýk 60 gün içinde (bu belediyelere göre deðiþebilir) apartman olarak bir araya gelinip 2/3 çoðunluðun kararýyla bina ortak karar protokolünü almak gerekir. Bu protokolde “Biz bu binayý yaptýrmak istiyoruz. Kentsel dönüþüm kredisi kullanmak istiyoruz ya da kullanmak istemiyoruz. Þu müteahhite yaptýrmak istiyoruz ve þu kadar zaman içinde inþaatýn bitmesini istiyoruz” gibi kararlar alýnýyor. Bina ortak kararlarýný bina yöneticileri bakanlýða ilettikten sonra artýk yýkým safhasýna geçilebilir.

 

 

Kentsel dönüþüm, sadece Ýstanbul ya da diðer büyük þehirlerle sýnýrlý olmayan Türkiye’nin bütün illerini kapsayan bir proje.

 

Ýkamet edilen binanýn yenilenmeye ihtiyacý varsa, ekonomik ömrünü tamamladýysa tek yapýlmasý gereken bakanlýkla ilgili lisanslý þirketlere dilekçe ile baþvuruda bulunmak. Baþvuru üzerine binada yapýlan incelemeler sonucunda bina riskli çýkarsa kentsel dönüþüm kapsamýna girmiþ olur.

 

Gecekondularda oturanlar da kentsel dönüþümün avantajlarýndan faydalanabilir. Arsa tapusu hazine arazisi kapsamýnda ise ve gecekonduda oturanlar “iþgalci” konumunda ise devletten arsa satýn alýnýp, kentsel dönüþüm kapsamýnda bina inþa edilebilir.

 

Kaçak arsa tapulu binalar da dâhil olmak üzere kat mülkiyetli ve kat ittifaklý binalar da kentsel dönüþümden yararlanabilir.

 

 

Kentsel dönüþüm kanunundan yararlanamayan alanlar ise Ýstanbul Boðazý’nýn ön görünümdeki binalar. Eski eser tescilli olan binalar ise Kültür Bakanlýðý’nda da kayýtlý olduðu için kanun kapsamýnda deðildir. Ancak eski eser tescilli binalarýn güçlendirilmesiyle ilgili ayrý bir yönetmelik bekleniyor.

 

 

Kentsel dönüþümden faydalanmak isteyen vatandaþlar ilk olarak binalar için bir deprem risk raporu alarak binanýn riskli olduðunu tespit ettirmeliler.

 

Çevre ve Þehircilik Bakanlýðý’na baðlý teknik donanýma sahip kuruluþlar binanýn riskli olup olmadýðýna dair tespit yapýyor. Bu kuruluþlara ulaþmak isteyenler, bakanlýðýn sitesine girdiklerinde orada bir Türkiye haritasý görecekler. Bulunduklarý þehri seçtiklerinde bakanlýktan lisanslý kuruluþlarýn listesi açýlýyor. Bu listeden seçilen bir kuruluþa baþvuru yapýlabilir.

 

Bu kuruluþlara baþvuruda da, diyelim ki 20 daireli bir bina var. Bu binada oturan daire sahiplerinin hepsinin baþvuru yapmasýna gerek yok. Binada oturan sadece bir kiþi baþvurduðu zaman bakanlýðýn istemiþ olduðu ve yönetmeliklerin öngördüðü teknik çalýþmalar ilgili kuruluþlar tarafýndan yapýlýyor ve deprem risk raporu oluþturuluyor. Deprem risk raporunu alan kuruluþlar, kentsel dönüþümden faydalanmak isteyen kiþiler adýna bu raporu bakanlýða sunup, onay alýyor ve riskli olduðu onaylanan bina kentsel dönüþüm kapsamýna girmiþ oluyor.

 

 

Riskli yapý sadece bir bina olabileceði gibi bir bina gurubu ya da bir site olabilir. Bir bölgenin riskli alan sayýlabilmesi için ise öncelikle alan büyüklüðünün en az 15 bin metrekare olmasý ve Bakanlar Kurulu kararý gerekiyor.

 

Bu iki kriterin ardýndan süreç ilk olarak, baðlý bulunulan belediyenin alandaki yapýlaþmanýn, bina ve zemin yapýlarýnýn nasýl olduðuna dair tespitiyle baþlýyor. Eðer alanda kalitesiz bir yapýlaþma ve saðlam olmayan bir zemin varsa belediye burada bir teknik çalýþma yapýyor. Daha sonra yapýlan çalýþmalar AFAD’a yollanýyor. Buradan da onay çýkarsa bir sonraki aþama bakanlýða onaylatmak oluyor. Bakanlar Kurulu’nun kararý resmi gazetede yayýnlandýktan sonra bölge, riskli alan ilan ediliyor.

 

Bu süreçte bilinmesi gereken önemli bir nokta var: Vatandaþlarýn ilk hak sahibi olmasý. Yani vatandaþlar riskli alanda belediyeye ya da TOKÝ’ye bina yaptýrmak zorunda deðil. Eðer hak sahipleri bir araya gelip, riskli alan içinde bir bütünlük oluþtururlarsa kentsel dönüþüm kredilerinden yararlanabilir ya da kat karþýlýðý olarak riskli alaný istedikleri gibi modern yaþanýlabilir alanlara dönüþtürebilirler.